南京路发轫于1845年，初步成形于1862年，曾称大马路、花园弄、南京路。从一条田间遛马小道发展成为万商云集的寸金宝地，国内外购物者的天堂。20世纪30年代与纽约的第五大街、巴黎的香榭丽舍大街、伦敦的牛津街、东京的银座齐名，被称为世界超一流“小巴黎”商业街。

20世纪30年代南京东路俯瞰

起于娱乐的大马路成为冒险家的乐园

南京路是由于洋人跑马而形成的。1845年，英国殖民当局在洋泾浜以北设立租界，当时南京路一带还是“溪涧纵横”的“卑湿之地”。 纷至沓来的西方商人在上海的生活安定下来之后，空闲时间就喜欢跑马，于是洋行楼群后的大片泥滩，成了一段长500米的跑马小道，这便是南京路的前身。因为当时总看见洋人在上面跑马，上海人就称它为“马路”。

1850年，英国麟瑞洋行大班霍克组建的上海跑马总会在这条马路的尽头，即今天南京东路与河南中路交汇处建立了第一跑马场，它占地80余亩，遍植树木花卉，被外国人称为花园，因为园内有一所英式墙球的球房，以手抛球形式为主，国人称之为抛球场，原先那条马路也被称为“派克路”或花园弄。

抛球场建立后，成为沪上著名的娱乐场所。每至春秋赛马，观者人山人海，“万人空巷，厥状如狂”。商贩纷至，街市大兴。然而。租界初设时章程规定，实行“华洋分居”，除了原本住在当地的老百姓，不准其他中国人在租界里居住或是建造房屋，因此那一时期人烟稀少。第一次飞跃发生在太平军和小刀会起义的第二年，1853年，太平军在南京起事，同年上海县城爆发小刀会起义。为镇压小刀会，县城与租界之间上万房屋被毁，江浙一带和上海县城里的居民纷纷逃进租界，使得界内的华人一年间从500人激增到2万人，大量租给中国人居住的低廉的木板房几乎像春笋一样冒了出来，给洋商带来了巨大利润，于是，“华洋分居”变成了“华洋杂居”，跑马场自建成以来第一次搁置不用，洋人们都忙于建造房屋进行投机，无暇赛马。1854年跑马总会以12倍的价格将原跑马场出卖，另购进周家浜（今西藏中路以东，湖北路以西）170亩地，建第二跑马场，称“新花园”。花园弄随即延伸至到今天的浙江路，路面加宽到6米多, 土路变成了煤渣路。

不过南京路还不够繁荣。在抛球场以西，只有一些小茶馆和货铺，而且都是简陋的木板房。

南京路最初状况

近福建中路口供当时妓女烧香用的虹庙，是最豪华的建筑。相比之下，福州路、广东路却要热闹的多，店铺、茶馆、烟馆、妓院、赌场云集,聚集着三教九流各种人物。

虹庙

这种局面在几年之后得以改变。1862年，李秀成率太平天国起义军南下攻打上海，租界再度涌入逃难的人群，1862年租界里的难民创纪录地达到50万人，急剧增加的人口使租界内的地价迅速上涨，外滩和派克路一带的地价上涨最快, 几乎达200倍，再次为跑马会的董事们带来了获取暴利的机会。他们又一次卖掉第二跑马场，在今天人民广场处修建了建成占地430亩的第三跑马场。派克路也因此向西延伸至泥城浜（今西藏路），成为英租界的交通主干道，人称“大马路”，为纪念《南京条约》带来的利益，1865年英租界工部局正式命名大马路为“南京路”。

第三跑马场

随着1870年木板房被工部局取缔，在南京路两侧，新的砖石结构的住宅区如盆汤弄、昼锦里等相继建起，形成人口鼎盛，百业兴旺的繁荣局面。

昼锦里

外国商人看到了巨大的商机：他们发现从房地产生意获得的利益远远大于丝茶鸦片贸易，于是租界再次出现了土地买卖和建房狂潮，缔造了无数冒险家成富豪的神话，最出名的是维克多·沙逊和哈同。

沙逊家族起源于中世纪从西班牙逃难到中东的巴格达犹太阳人。1872年后，由伊利亚斯•沙逊自立门户创立的新沙逊洋行来到上海，1877年，新沙逊购入日后沙逊大厦的基地“候德”地产，开始了其在上海的房地产投资。维克多·沙逊是其第三代传人， 19世纪90年代，他陆续买进南京东路上的和乐坊、庆顺里、长鑫里等地皮10余处逐渐成为南京东路地产大王。

出生于巴格达的英国籍犹太人哈同也于1873年也来到上海，先后在老、沙逊洋行任职。在中法战争期间大量购入南京东路河南路到西藏路一带地皮，战后，因获胜的清政府竟与法国签订了丧权辱国的《中法新约》，地产价格回升，哈同贱价收进的地涨了数十倍。由于哈同在关键时刻“不退缩”，维护秩序“有功”，1887年和1898年，哈同先后担任了法租界公董局公董和公共租界工部局董事，成为历史上唯一一位同时担任两租界董事的外侨。

哈同与夫人罗嘉陵

1901年，羽翼丰满的哈同独资成立了“哈同洋行”，开始是以经营洋货买卖为主的，后来开始独自经营房地产业务。当时河南路以西仍是偏僻和荒凉。哈同做出了一个大胆的决定，向租界当局建议修筑马路，他出洋60万两银子，用坚硬的小木块，从外滩一直铺到西藏路口，致使南京路名声大噪，成了远东最漂亮的一条道路。人们争相来南京路逛街，高涨的人气，更加吸引中外商人蜂拥而至，开行设店。从此，南京路和附近的地价扶摇直上。哈同做起了楼主和房东，被人称为“远东首富”。民间流传着这祥的歌谣：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。” 到1931年6月19日病逝时，哈同已拥有土地400多亩，房屋1300幢，其中在“寸金之地”的南京路就拥有土地面积达111.578亩，占南京路地产总面积的44.23％。当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。

铁藜木铺设的南京路路面